Begini Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan untuk Bisnis

Anda mungkin sudah tidak asing lagi dengan istilah Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. Terutama jika mempunyai bisnis atau usaha dengan membuat bangunan seperti kantor, hotel, rukan, ruko, rumah kontrakan, atau sejenisnya. 

Secara sederhana, PBB adalah bentuk pajak yang ditangguhkan atas suatu bangunan atau tanah karena terdapat profit atau perbaikan kedudukan sosial dan ekonomi berkat hak atas pemilikan tanah maupun bangunan tersebut.

Artinya, siapa pun yang mendapatkan manfaat atas bangunan atau tanah yang sudah ditempati memiliki kewajiban untuk membayar pajak PBB setiap tahun. Adapun pembayaran dilakukan paling lambat 6 bulan setelah Anda mendapat Surat Pemberitahuan Pajak Terutang atau SPPT. 

Namun, mungkin masih menjadi pertanyaan, bagaimana cara menghitung PBB untuk bisnis yang benar? Berikut ulasan lengkapnya. 

Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Sumber : Envato

Setelah memahami mengenai pajak PBB, Anda juga perlu tahu aturan pengenaan pajak PBB yang harus Anda bayarkan setiap tahunnya. Jadi, Anda tidak hanya sekadar membayar biaya PBB, tetapi juga mengetahui rumus PBB dan cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan dengan benar.

Secara garis besar, landasan paling utama dari pengenaan pajak PBB yaitu Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Ini adalah harga pasar atau harga rata-rata dari suatu objek pajak pada transaksi jual beli. Biasanya, angka NJOP sudah ditetapkan langsung dari Kementerian Keuangan. 

Nilai untuk setiap daerah juga tidak sama, bergantung pada beberapa faktor berikut:

• Aspek NJOP untuk bumi: letak, peruntukan, kondisi pada lingkungan sekitar, dan pemanfaatan.
• Aspek NJOP untuk bangunan: bahan dasar yang dipakai untuk membuat bangunan, letak bangunan, rekayasa, dan keadaan di sekitar.

Semakin banyak aspek yang memberikan pengaruh, semakin tinggi pula nominal pajak PBB yang wajib Anda bayarkan. Akan tetapi, kondisi ini tidak sama dengan objek pajak bumi dan bangunan yang merupakan hasil waris, hibah, dan bentuk serupa yang mana tidak melalui prosedur transaksi jual beli. 

Jika hal tersebut terjadi, Anda bisa memperhatikan beberapa poin berikut ini untuk mengetahui berapa besarnya angka NJOP:

• Perbandingan dengan objek lain yang sama dan letak yang dekat.
• Menghitung semua biaya yang sudah dikeluarkan guna mendapatkan objek pajak tadi dan dikurangi dengan nilai penyusutan harga objek pajak.
• Menentukan angka NJOP sesuai dengan hasil produk dari objek pajak. 

Rumus dan Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Sumber : Envato

Seiring dengan UU HKPD yang sudah resmi disahkan pada awal 2022 lalu oleh Presiden RI Joko Widodo, terdapat kenaikan PBB ekonomi di Indonesia, termasuk pajak tanah kosong. UU HKPD sendiri mengatur semua ketetapan mengenai desentralisasi fiskal serta asas ekonomi dari pemerintah. 

Ini termasuk menetapkan kenaikan biaya PBB berapa persen. Seperti disebutkan dalam UU HKPD Pasal 41, besarnya biaya PBB-P2 paling maksimal adalah 0,5%. Sementara itu, PBB-P2 yang berupa area lahan untuk produksi ternak dan pangan lebih rendah angkanya dibandingkan dengan biaya untuk jenis lahan lainnya. 

Adapun tarif dari PBB-P2 ini selanjutnya akan ditetapkan dengan Peraturan Daerah atau Perda pada setiap daerah lebih dulu. Lantas, bagaimana cara menghitung PBB untuk bisnis? Tentunya Anda perlu mengetahui dahulu rumus PBB. Adapun rumusnya yaitu:

1. PBB = tarif 0.5% dikali Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
2. Rumus NJKP = 40% x (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – NJOPTKP)

Dengan keterangan sebagai berikut: 

• Jika lebih dari Rp1.000.000.000, maka angkanya 40%.
• Jika kurang dari nilai tadi, maka angkanya 20%.
• Angka NJOPTKP adalah Rp12.000.000.

Atau bisa dikatakan rumus PBB adalah: 0,5% x 40% x NJKP

Agar lebih jelas, Anda bisa memperhatikan contoh menghitung PBB berikut ini. 

PT A mempunyai lahan di area Jakarta seluas 1.000 meter persegi dengan bangunan seluas 800 meter persegi. Angka NJOP untuk tanah setiap meter pada area tersebut diketahui sebesar Rp5.000.000 dengan harga bangunan setiap meternya adalah Rp1.000.000. Cara menghitung PBB dari PT A yaitu: 

• Hitung NJOP untuk bumi dan bangunan

Bumi: 1.000 x Rp5.000.000 = Rp5.000.000.000

Bangunan: 800 x Rp1.000.000 = Rp800.000.000

Jadi, angka NJOP Bumi dan Bangunan: Rp5.000.000.000 + Rp800.000.000 = Rp5.800.000.000

• Menghitung NJKP

NJKP = 40% x (Rp5.800.000.000 – Rp12.000.000) = Rp2.315.200.000

• Menghitung PBB

PBB = 0.5% x Rp2.315.200.000 = Rp11.576.000

Melalui  rangkaian perhitungan tersebut, bisa disimpulkan bahwa PT A harus membayarkan pajak PBB tahunan sebesar Rp11.576.000.

Cara Mengecek Tagihan PBB Secara Online

Selain mengetahui tarif PBB paling baru dan cara menghitung PBB, Anda juga perlu tahu bagaimana cara mengecek tagihan PBB tahunan. Anda dapat melakukan pengecekan secara daring melalui halaman resmi PBB online setiap daerah. 

Caranya cukup dengan memasukkan Nomor Objek Pajak atau NOP yang Anda miliki pada situs tersebut. NOP sendiri adalah nomor yang dipakai untuk transaksi pajak dan membayar pajak. Mudahnya, NOP merupakan nomor identitas dari objek pajak sebagai suatu sarana yang memiliki kaitan dengan urusan administrasi pajak sesuai aturan dan syarat yang berlaku. 

NOP untuk PBB memiliki 18 digit angka dan setiap angkanya mempunyai makna tersendiri, yaitu: 

• 2 digit awal menunjukkan Kode Provinsi.
• 2 digit kedua berarti Kode Daerah Kabupaten/Kota.
• 3 digit selanjutnya adalah Kode Kecamatan.
• 3 digit keempat yaitu Kode Desa  atau Kode Kelurahan.
• 3 digit berikutnya adalah Kode Nomor Blok.
• 4 digit keenam berarti  Nomor Urut Objek.
• 1 digit paling akhir yaitu Kode Khusus berdasarkan aturan dari Direktorat Jenderal Pajak.

Itu tadi informasi mengenai rumus dan cara menghitung PBB untuk bisnis yang perlu Anda ketahui. Jangan lupa, pastikan bisnis Anda juga memiliki sistem transaksi ya mudah. Anda bisa memanfaatkan layanan dari Flip for Business. Cek situs Flip for Business atau hubungi sales untuk mendapatkan informasi lebih lanjut. Semoga bermanfaat!